Acquistare una nuova casa o venderne una di proprietà?

Oggi ho deciso di smarcare uno dei temi più importanti quando si vuole acquistare o vendere casa ovvero l'importanza della "Richiesta di Agibilità".

MA QUANDO SERVE L’ AGIBILITA’ E SOPRATTUTTO CHE COS'E'?

Il certificato di agibilità dell’ abitazione è quel documento in grado di garantire e certificare che la casa è a norma di legge per quanto riguarda le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico. Siamo sicuri di averlo? E’ bene controllare nel cassetto dove abbiamo riposto tutti i documenti relativi all’ abitazione: è un documento che diventa essenziale se vogliamo affittare o vendere casa, perché deve essere obbligatoriamente consegnato all’ inquilino o al compratore.

MA A CHI POSSO RICHIEDERLO? DOVE CI SI DEVE RIVOLGERE?

Il certificato di agibilità deve essere chiesto al Comune sia dopo la costruzione di una nuova casa sia nel caso di ampliamento o sopraelevazione dell’ abitazione oppure di lavori di ristrutturazione che possono influire a livello di sicurezza (per esempio la realizzazione di una nuova scala),igiene (di un nuovo bagno)o risparmio energetico ( il rifacimento dell’ impianto di riscaldamento).

Per ottenere l’ agibilità, tutti gli impianti di casa (luce,gas,acqua…)devono ovviamente rispettare le normative ,con tanto di dichiarazioni di conformità rilasciate dalle imprese che hanno realizzato gli impianti medesimi; l’ immobile deve inoltre essere dotato dell’ attestato di prestazione energetica, cioè di quel documento che indica il livello di consumo di energia dell’ abitazione. Per ottenere il certificato di agibilità dal Comune, alla domanda vanno allegati alcuni documenti tecnici:

• Il certificato di collaudo statico;
• La dichiarazione di conformità alle norme in materia di accessibilità e di superamento delle barriere architettoniche;
• Per le abitazioni in zone dichiarate sismiche, il certificato di conformità alle norme antisismiche delle opere eseguite.

Il Comune richiede anche un parere all’ Asl. Se entro 30 giorni dalla domanda, la pubblica amministrazione non chiede spiegazioni o chiarimenti, il certificato viene rilasciato o, in alternativa, scatta la regola del silenzio-assenso in favore della domanda (questo termine si allunga a 60 giorni nel caso l’ Asl non abbia ancora dato il suo nullaosta e il richiedente , in sostituzione, abbia inviato un’ autocertificazione).

I costi per ottenere il documento variano da Comune a Comune. Solitamente è prevista l’ applicazione di due marche da bollo ( attualmente il costo di una marca è di 16 euro),oltre ai diritti di segreteria , che fanno riferimento a specifiche tabelle tecniche. Nel caso del Comune di Roma, per esempio, i diritti di segreteria ammontano a 0,20 euro per metro cubo per cubature fino a 1000 mc; 0,15 euro per metro cubo per cubature da 1000 a 2000 mc; 0,12 euro per metro cubo per cubature da 2000 a 5.000 mc e così via.

Se per la richiesta del certificato ci si rivolge ad un intermediario (per esempio ,l’ architetto, il geometra…), bisogna aggiungere anche il suo conmpenso.

MA CHI VENDE O AFFITTA CASA COSA DEVE AGIRE?

Chi vende oppure affitta l’ abitazione deve allegare al contratto anche il certificato di agibilità (oppure indicare gli estremi relativi al silenzio-assenso da parte del Ccomune).

Mentre in passato la sua mancanza, in caso di compravendita, poteva essere motivo di annullamento del contratto, oggi la normativa lascia più margini di manovra.

Le situazioni possono infatti essere differenti. Vediamo qualche esempio.

• Se mancano i requisiti per ottenere l’ agibilità, per esempio in casi di grave abuso edilizio, il compratore può chiedere di annullare il contratto, farsi risarcire i danni e restituire quanto eventualmente ha già pagato al venditore;
• Nel caso l’ abitazione sia idonea all’ agibilità, ma non è mai stato chiesto il certificato (o non è mai scattato il silenzio-assenso), tocca al venditore fare domanda, pagando tutte le spese.

Se non lo fa, il compratore può ottenere la riduzione del prezzo della casa e un risarcimento commisurato al deprezzamento dell’ immobile in conseguenza dell’ assenza del certificato.

Bisogna tenere presente che, nel caso manchi il certificato di agibilità, i professionisti coinvolti nella compravendita, cioè l’ agente immobiliare e il notaio, hanno l’ obbligo di informare delle situazioni il compratore (che poi deciderà se acquistare o meno).

Se non lo fanno, saranno considerati responsabili per il danno subìto dall’ acquirente.

In sintesi: una casa può essere venduta anche senza certificato di agibilità, ma in questo caso conviene sempre indicarlo nel contratto di compravendita, specificando che entrambe le parti ne sono a conoscenza.

In caso contrario, il compratore può chiedere il risarcimento del danno.
Per quanto riguarda l’ affitto, invece, le regole sono più rigide: l’ assenza del certificato può portare alla risoluzione del contratto o alla riduzione del canone.

Anche oggi abbiamo trattato un tema molto delicato quando si parla di compravendita o locazione immobiliare, nella speranza di essere stata esaustiva vi invito a seguire il nostro Blog di Unicaacsa.it per tenervi costatementi aggiornati su nuovi sviluppi in meteria Casa&Famiglia.

A presto

Nicoletta