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Spese condominiali straordinarie nella vendita di casa: chi deve pagare i lavori?

Quando un proprietario decide di vendere un appartamento, generalmente si concentra su tre aspetti: quanto vale la casa, quanto tempo servirà per venderla e quali documenti bisogna preparare.

Esiste però un elemento che viene spesso sottovalutato e che può incidere anche in maniera significativa sulla trattativa: la situazione delle spese condominiali, soprattutto quelle straordinarie.

Immaginiamo una situazione abbastanza comune.

Un proprietario decide di vendere il proprio appartamento a Bergamo.

Durante le visite, un potenziale acquirente chiede:

«Ho visto che il condominio deve rifare il tetto. Ma chi pagherà questi lavori?»

Il proprietario risponde:

«Quando verranno eseguiti non sarò più proprietario, quindi immagino che dovrà pagarli chi compra.»

È una risposta comprensibile, ma non necessariamente corretta.

Infatti, quando si parla di spese condominiali straordinarie, non conta soltanto quando vengono eseguiti i lavori o quando arriva la richiesta di pagamento.

Vediamo perché.

Spese condominiali ordinarie e straordinarie: qual è la differenza?

Prima di tutto è importante distinguere due categorie.

Le spese condominiali ordinarie riguardano generalmente la gestione quotidiana e il normale funzionamento dell'edificio.

Pensiamo, ad esempio, alla pulizia delle scale, all'illuminazione delle parti comuni, alla manutenzione ordinaria dell'ascensore oppure ai compensi dell'amministratore.

Le spese straordinarie, invece, riguardano interventi che esulano dalla normale gestione dell'immobile.

Alcuni esempi sono il rifacimento del tetto, il restauro delle facciate, la sostituzione dell'impianto di riscaldamento centralizzato o importanti interventi di manutenzione sulle parti comuni.

Questi lavori possono comportare importi rilevanti.

Per questo, quando si vende un appartamento, è importante conoscere non soltanto le spese condominiali annuali, ma anche gli eventuali interventi straordinari già approvati o in discussione.

Spese condominiali straordinarie nella vendita di casa: chi paga?

La regola generale, nei rapporti tra venditore e acquirente e salvo accordi differenti, è legata alla data in cui l'assemblea condominiale ha deliberato l'esecuzione dei lavori.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 24236 del 30 agosto 2025, ha ribadito un principio già presente nella giurisprudenza: per i lavori straordinari sulle parti comuni, l'obbligo economico grava, nei rapporti interni tra venditore e compratore, su chi era proprietario quando l'assemblea ha approvato l'intervento.

Questo principio vale anche quando i lavori vengono materialmente eseguiti dopo la vendita dell'immobile. AvvocatoAndreani.it Risorse Legali

Facciamo un esempio pratico

Immaginiamo un appartamento in un condominio di Stezzano.

Il 15 settembre l'assemblea approva definitivamente il rifacimento della facciata.

La quota relativa all'appartamento è di 12.000 euro.

Il proprietario vende l'immobile il 20 ottobre.

I lavori inizieranno soltanto a gennaio dell'anno successivo.

Chi deve sostenere i 12.000 euro?

In assenza di accordi differenti, nei rapporti tra venditore e acquirente, la spesa rimane a carico del venditore, perché era proprietario quando l'assemblea ha deliberato l'esecuzione dei lavori.

Non è quindi sufficiente sostenere che i lavori saranno eseguiti quando l'immobile apparterrà già a un'altra persona.

È necessario verificare la data e il contenuto della delibera.

Attenzione: non tutte le delibere condominiali sono uguali

Questo è un aspetto particolarmente importante.

Immaginiamo che durante un'assemblea i condomini discutano della necessità di rifare il tetto.

Viene deciso di chiedere alcuni preventivi e incaricare un tecnico di valutare gli interventi necessari.

Possiamo già considerare definitivamente approvata la spesa?

Non necessariamente.

La giurisprudenza distingue le deliberazioni semplicemente preparatorie da quelle che approvano concretamente l'esecuzione degli interventi.

La Cassazione, anche con la sentenza n. 8255 del 28 marzo 2025, ha ribadito l'importanza della delibera che dispone effettivamente i lavori, definendone gli elementi essenziali, rispetto a decisioni meramente programmatiche. Studio Legale Scarlino

Facciamo un secondo esempio.

A giugno l'assemblea decide di richiedere preventivi per sostituire la caldaia centralizzata.

A luglio viene venduto un appartamento.

A settembre l'assemblea approva definitivamente l'intervento e la relativa spesa.

In una situazione del genere, la semplice discussione avvenuta a giugno non determina necessariamente l'obbligo economico a carico del precedente proprietario.

Bisogna esaminare attentamente i verbali per individuare la deliberazione che ha effettivamente approvato i lavori.

Ecco perché leggere i verbali condominiali è molto più importante di quanto possa sembrare.

Venditore e acquirente possono accordarsi diversamente?

Sì.

Le parti possono concordare una diversa ripartizione economica delle spese condominiali straordinarie.

Per esempio, il venditore potrebbe accettare un prezzo inferiore lasciando all'acquirente l'onere di sostenere determinati lavori già deliberati.

Oppure potrebbe impegnarsi a pagare integralmente le spese straordinarie approvate prima del rogito.

La cosa importante è che questi accordi siano chiari, specifici e correttamente riportati nella documentazione contrattuale.

Il Consiglio Nazionale del Notariato sottolinea proprio l'utilità di disciplinare le spese condominiali ordinarie e straordinarie nei contratti preliminari e negli atti di compravendita. Notariato

C'è però una distinzione fondamentale.

Gli accordi tra venditore e acquirente regolano i loro rapporti economici, ma non eliminano automaticamente gli obblighi previsti dalla legge nei confronti del condominio.

Ed è qui che entra in gioco un altro aspetto.

L'acquirente può essere chiamato a pagare vecchie spese condominiali?

Sì, in determinate circostanze.

L'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile prevede che chi subentra nei diritti di un condomino risponda solidalmente con il precedente proprietario dei contributi relativi all'anno di gestione in corso e a quello precedente.

Attenzione: per anno si considera normalmente l'esercizio condominiale, che non coincide necessariamente con l'anno solare.

Questo significa che il condominio, nei limiti previsti dalla legge, può richiedere al nuovo proprietario anche somme non versate dal precedente proprietario.

Rimane distinta la questione di chi debba sostenere definitivamente quella spesa nei rapporti tra venditore e acquirente.

La Cassazione ha confermato questa distinzione tra responsabilità verso il condominio e ripartizione economica interna tra le parti. Brocardi.it

Per questo motivo è importante non limitarsi a chiedere:

«Le spese sono tutte pagate?»

È preferibile verificare anche quali somme siano già maturate, quali siano state deliberate e quali pagamenti siano ancora previsti.

La liberatoria condominiale: perché è importante prima del rogito?

Quando seguo una compravendita, uno dei documenti che considero particolarmente utili è l'attestazione dell'amministratore relativa alla situazione dei pagamenti condominiali.

Spesso viene chiamata, nel linguaggio comune, liberatoria condominiale.

È però importante precisare che non sempre questo documento costituisce una vera e propria liberazione da qualsiasi obbligazione futura.

Normalmente serve a fotografare la situazione contabile dell'unità immobiliare alla data in cui viene rilasciato.

Prima di vendere è quindi utile chiedere all'amministratore:

l'ultimo rendiconto consuntivo e il preventivo delle spese;
la situazione aggiornata dei versamenti;
gli ultimi verbali assembleari;
l'elenco dei lavori straordinari deliberati;
eventuali rate ancora da pagare;
l'esistenza di interventi straordinari in discussione.

Questa documentazione consente di presentare l'immobile con maggiore trasparenza e di rispondere alle domande dell'acquirente in maniera precisa.

Un altro dettaglio importante riguarda il momento successivo al rogito.

L'articolo 63 prevede infatti che il venditore rimanga obbligato solidalmente con l'acquirente per i contributi maturati fino a quando non viene trasmessa all'amministratore una copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

È quindi opportuno concordare con il notaio le modalità corrette per comunicare tempestivamente il trasferimento all'amministratore. AmministraPro

Come incidono i lavori condominiali sul prezzo di vendita?

Questo è un aspetto che merita una riflessione anche dal punto di vista commerciale.

Immaginiamo due appartamenti simili nella stessa zona di Bergamo.

Nel primo condominio sono stati recentemente rifatti il tetto e le facciate.

Nel secondo edificio sono previsti importanti lavori di manutenzione, ma non è ancora stato definito come finanziarli.

È evidente che queste informazioni possono incidere sulle valutazioni di un potenziale acquirente.

Non significa che un appartamento con lavori condominiali programmati debba necessariamente essere venduto a un prezzo inferiore.

Bisogna valutare il tipo di intervento, il costo previsto, lo stato dell'edificio e il beneficio che i lavori potranno apportare.

Un rifacimento della facciata, ad esempio, rappresenta una spesa, ma può anche contribuire a migliorare lo stato di conservazione e la presentazione dell'immobile.

Il punto fondamentale è un altro:

l'acquirente deve conoscere la situazione prima di formulare la propria proposta.

Se le spese straordinarie vengono comunicate soltanto dopo che è stato concordato il prezzo, il rischio di incomprensioni aumenta.

Per questo preferisco affrontare questi aspetti già nella fase iniziale della vendita.

Un esempio concreto: quando una spesa può complicare la trattativa

Immaginiamo un trilocale in vendita a Comun Nuovo.

Prezzo richiesto: 210.000 euro.

Durante le visite, una famiglia si dimostra interessata e presenta una proposta.

Soltanto successivamente emerge che il condominio ha approvato lavori straordinari per una quota di 15.000 euro riferita all'appartamento.

L'acquirente potrebbe chiedersi:

«Questi lavori erano già compresi nella valutazione? Chi dovrà pagarli? Perché non ne ero stato informato prima?»

Anche quando la situazione può essere chiarita e risolta, il rapporto di fiducia rischia di risentirne.

Immaginiamo invece che l'informazione sia stata verificata prima della pubblicazione dell'annuncio.

Il proprietario conosce la spesa.

L'agente immobiliare può illustrarla correttamente.

L'acquirente presenta la proposta sapendo già quali condizioni economiche devono essere considerate.

La trattativa parte quindi da una base molto più chiara.

Non è soltanto una questione burocratica.

È un modo concreto per tutelare entrambe le parti.

Il mio consiglio per chi vende un appartamento a Bergamo

Quando si decide di vendere casa, la preparazione non dovrebbe limitarsi alla raccolta dell'atto di provenienza e della planimetria catastale.

È importante conoscere anche la situazione condominiale.

Per questo, prima di mettere un appartamento sul mercato, consiglio di recuperare la documentazione disponibile e confrontarsi con l'amministratore per verificare eventuali lavori e pagamenti ancora aperti.

È un controllo che può sembrare secondario, ma che può diventare determinante durante una trattativa.

Nel mio lavoro con UNICA CASA cerco di affrontare preventivamente proprio questi aspetti.

Non perché ogni compravendita presenti necessariamente delle criticità, ma perché una vendita ben organizzata deve ridurre il più possibile le sorprese.

Vendere casa significa anche accompagnare il proprietario nelle decisioni, chiarire le condizioni della compravendita e permettere all'acquirente di conoscere ciò che sta acquistando.

In conclusione

Le spese condominiali straordinarie possono avere un peso importante nella vendita di un appartamento.

Per capire chi debba sostenerle è necessario verificare la natura dell'intervento, la data e il contenuto delle deliberazioni assembleari, gli accordi tra le parti e gli obblighi previsti nei confronti del condominio.

La regola pratica che consiglio di seguire è semplice:

prima di vendere, verifica. Prima di firmare, chiarisci.

Un controllo fatto al momento giusto può evitare discussioni e rendere il percorso verso il rogito più sereno.

Stai pensando di vendere un appartamento in provincia di Bergamo?

Sai se il tuo condominio ha già deliberato lavori straordinari? Hai verificato quali spese sono ancora da pagare?

Prima di mettere casa sul mercato, possiamo esaminare insieme la situazione dell'immobile, la documentazione disponibile e gli aspetti che potrebbero incidere sulla vendita.

Ti offro una prima consulenza gratuita per capire come preparare correttamente il tuo immobile alla vendita.

Massimo Vismara