Conformità catastale e urbanistica: perché Catasto e Comune non sono la stessa cosa quando vendi casa

Quando un proprietario decide di vendere casa, una delle prime domande che pongo riguarda la documentazione dell’immobile.

Molto spesso mi viene risposto:

“La planimetria catastale è uguale alla casa, quindi dovrebbe essere tutto a posto.”

È sicuramente un buon punto di partenza, ma non basta.

Uno degli equivoci più frequenti nelle compravendite immobiliari consiste infatti nel pensare che Catasto e Comune certifichino esattamente la stessa cosa.

Non è così.

La corrispondenza catastale e la situazione urbanistico-edilizia dell’immobile sono aspetti distinti e, quando si prepara una casa alla vendita, è opportuno verificarli entrambi.

È uno dei controlli che considero più importanti perché permette di affrontare la vendita conoscendo la situazione reale dell'immobile, anziché scoprirla quando abbiamo già trovato un acquirente.

Conformità urbanistica e catastale: qual è la differenza?

Partiamo dal concetto più importante.

La planimetria catastale rappresenta graficamente l'unità immobiliare presente negli archivi catastali.

La documentazione edilizia conservata presso il Comune serve invece a ricostruire, secondo il caso concreto, i titoli e le pratiche che hanno interessato l'immobile nel tempo.

Per questo motivo un appartamento può apparire correttamente rappresentato in Catasto senza che ciò, da solo, dimostri la sua regolarità sotto il profilo urbanistico-edilizio.

In altre parole:

una planimetria catastale corretta non sostituisce la verifica delle pratiche edilizie comunali.

Sono due controlli differenti.

Cosa deve risultare dal Catasto quando si vende?

Per gli atti di trasferimento di unità immobiliari urbane, la normativa catastale richiede specifiche indicazioni nell'atto.

L'Agenzia delle Entrate spiega che il rogito deve contenere i dati catastali, il riferimento alle planimetrie depositate e la dichiarazione degli intestatari circa la conformità dello stato reale dell'immobile ai dati catastali e alle planimetrie; questa dichiarazione può essere sostituita dall'attestazione di un tecnico abilitato. Prima della stipula il notaio verifica inoltre la corrispondenza tra intestatari catastali e registri immobiliari. Agenzia Entrate

Facciamo un esempio molto semplice.

Nella planimetria catastale risulta una parete che divide cucina e soggiorno, ma nella casa quella parete non esiste più.

Oppure è stato modificato un bagno, ricavato un locale o cambiata la distribuzione interna senza che la planimetria sia stata aggiornata.

Questa situazione merita una verifica prima della vendita.

La stessa Agenzia delle Entrate ha chiarito che, quando la planimetria non rappresenta fedelmente la configurazione reale dell'immobile, può rendersi necessario un aggiornamento catastale prima di poter rendere la dichiarazione prevista per l'atto. Agenzia Entrate

E allora cosa bisogna controllare in Comune?

Qui arriviamo al secondo livello.

Attraverso la documentazione edilizia disponibile presso il Comune, il tecnico può ricostruire la situazione autorizzata dell'immobile e verificare gli interventi eseguiti nel tempo.

Può quindi essere necessario recuperare, a seconda della storia dell'immobile:

• licenze o concessioni edilizie;
• permessi di costruire;
• DIA, SCIA o CILA;
• eventuali sanatorie o condoni;
• varianti;
• elaborati grafici;
• documentazione relativa a interventi successivi.

La documentazione necessaria cambia naturalmente da immobile a immobile.

Un appartamento costruito negli anni Sessanta e modificato più volte avrà una storia diversa da un'abitazione realizzata pochi anni fa.

Per questo non credo nelle verifiche “standard” fatte semplicemente guardando una planimetria.

Che cos'è lo “stato legittimo” dell'immobile?

Negli ultimi anni si è parlato molto di stato legittimo.

Il riferimento è l'articolo 9-bis del Testo Unico dell'Edilizia, il DPR 380/2001. Le modifiche introdotte dal cosiddetto Decreto Salva Casa, convertito nella legge 105/2024, hanno modificato e semplificato alcuni criteri per la sua ricostruzione. Il Ministero delle Infrastrutture ha pubblicato il 30 gennaio 2025 specifiche linee di indirizzo sull'applicazione delle nuove disposizioni. Normattiva

Una delle semplificazioni riguarda, in determinate condizioni, la possibilità di ricostruire lo stato legittimo facendo riferimento all'ultimo titolo edilizio che abbia interessato l'intero immobile o l'intera unità immobiliare, quando l'amministrazione competente abbia verificato la legittimità dei titoli precedenti. Ministero dell'Istruzione e del Merito

Questo però non significa che oggi “qualsiasi difformità sia automaticamente regolare”.

È un messaggio importante.

Il Salva Casa ha modificato diversi istituti, comprese alcune tolleranze e procedure di regolarizzazione, ma ogni situazione deve essere valutata concretamente da un tecnico, anche alla luce delle competenze regionali e comunali in materia edilizia. Ministero dell'Istruzione e del Merito

Un caso pratico: la parete spostata

Immaginiamo un trilocale in provincia di Bergamo.

Il proprietario decide di vendere.

La planimetria catastale corrisponde perfettamente allo stato attuale: soggiorno, cucina, due camere e bagno sono rappresentati correttamente.

Sembrerebbe tutto risolto.

Durante l'accesso agli atti emerge però che l'ultima pratica edilizia depositata in Comune rappresenta una distribuzione interna differente.

A questo punto non bisogna saltare immediatamente a conclusioni.

Occorre capire:

quando è stata effettuata la modifica, quale titolo edilizio esiste, se ci sono pratiche successive, se la situazione rientra eventualmente nelle tolleranze previste dalla normativa o se sia necessaria una procedura di regolarizzazione.

È lavoro da affidare a un tecnico competente.

Ed è proprio qui che emerge il vantaggio di effettuare il controllo prima di trovare l'acquirente.

Perché aspettare il rogito può diventare un problema

Immaginiamo invece di scoprire la stessa situazione molto più avanti.

Abbiamo già:

• pubblicizzato l'immobile;
• ricevuto una proposta;
• concordato il prezzo;
• incassato una caparra;
• avviato la pratica di mutuo dell'acquirente;
• fissato indicativamente il rogito.

A quel punto ogni problema documentale diventa più difficile da gestire.

Potrebbero servire ulteriori documenti, una pratica tecnica, tempi comunali o approfondimenti che non erano stati considerati.

E improvvisamente una compravendita che sembrava lineare diventa fonte di tensione per venditore e acquirente.

Per questo il mio approccio è esattamente l'opposto:

prima conoscere la casa, poi venderla.

L'accesso agli atti prima della vendita

Quando la situazione lo richiede, uno degli strumenti più utili è l'accesso agli atti presso il Comune competente.

Serve a recuperare la documentazione edilizia disponibile e permettere al professionista incaricato di confrontarla con lo stato attuale dell'immobile.

Naturalmente anche qui occorre essere realistici.

Per immobili molto vecchi la documentazione può essere articolata, possono esserci più pratiche successive e i tempi di reperimento possono variare da Comune a Comune.

Proprio per questo è preferibile iniziare per tempo.

Se stai pensando di vendere un immobile tra qualche mese, non è necessario aspettare di avere l'acquirente per iniziare a ricostruirne la documentazione.

Catasto corretto non significa automaticamente urbanistica corretta

Se dovessi lasciare al proprietario un solo concetto da ricordare da questo articolo sarebbe questo:

Catasto e Comune non sono la stessa cosa.

La conformità della planimetria catastale allo stato di fatto è importante e la normativa prevede specifiche dichiarazioni in sede di atto.

Ma la verifica urbanistico-edilizia segue un percorso differente.

È quindi possibile trovarsi davanti a una planimetria catastale perfettamente aggiornata e avere comunque un aspetto edilizio da approfondire.

Ed è possibile anche il contrario: la situazione edilizia può risultare corretta mentre la planimetria catastale necessita semplicemente di un aggiornamento.

Sono proprio queste differenze che rendono utile il controllo di un professionista.

Preparare la casa prima di metterla sul mercato

Vendere bene una casa non significa soltanto realizzare belle fotografie e pubblicare un annuncio.

Prima ancora significa conoscere ciò che si sta vendendo.

Quando preparo un immobile alla vendita cerco quindi di verificare preventivamente gli elementi che potrebbero diventare importanti durante la compravendita.

Documentazione catastale, situazione urbanistica, APE, eventuali pratiche edilizie, situazione condominiale e documentazione utile al notaio fanno parte di un percorso che ha un obiettivo molto semplice:

ridurre le sorprese.

Non sempre ogni problema può essere previsto.

Ma molti problemi possono essere individuati prima.

Ed è una differenza enorme quando si deve accompagnare una famiglia fino al rogito.

Stai pensando di vendere casa in provincia di Bergamo ma non sai se la documentazione catastale e comunale è corretta?

Prima di pubblicare l'immobile possiamo fare il punto sulla documentazione disponibile e capire quali verifiche è opportuno effettuare.

Non significa cercare problemi dove non ci sono: significa conoscere bene l'immobile prima di iniziare la vendita.

Massimo Vismara – UNICA CASA

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