Mutui: E' ora di cambiare: surroga!!!

Finalmente la possibilità di cambiare banca e migliorare il mutuo non è più un sogno: scopri come ottenere la surroga.

Sono finiti gli anni bui del mutuo? Sembrerebbe di si, guardando il mercato dei mutui, dove le banche si contendono i clienti allettandoli con spread bassissimi a suon di spot pubblicitari popolati da famigliole felici perché possono ridurre la rata mensile del mutuo.

Oggi la regina del mercato del credito è proprio la surroga, cioè la possibilità di trasferire il proprio mutuo a un'altra banca che offre un tasso e condizioni più convenienti. La surroga è davvero conveniente tanto che, nei primi mesi del 2015, il 60% delle erogazioni di mutui è avvenuto in questo modo.

Gli anni 2012 e 2013 sono stati anni di forte crisi del mercato del credito, con banche che offrivano sui propri mutui spread altissimi (fra il 3% e il 5% ), sia per quelli a tasso fisso. Il che significava un tasso finale consistente: di conseguenza, questi mutuatari sono i primi a voler far scendere rata e tasso con la surroga. E il fatto che oggi ci siano banche che fanno pubblicità per accaparrarseli, è solo positivo.

L’ anno della rivoluzione francese per i mutui è stato il 2007, quando grazie alla legge Bersani si è data la possibilità ai mutuatari di cambiare mutuo a costo zero, per favorire la concorrenza e, quindi, le possibilità di risparmio. Tecnicamente questo avviene con la “surrogazione” del nuovo operatore nell’ipoteca già iscritta per il primo mutuo. La legge stabilisce chiaramente che al cliente che trasloca il suo mutuo la banca non può chiedere spese di perizia, di istruttoria (il cliente è affidabile, visto che già pagava un mutuo) e spese legate agli accertamenti catastali.

Anche il passaggio dal notaio deve essere a spese della banca. Non è necessario accendere una nuova polizza casa o una nuova polizza vista: basta cambiare il beneficiario nella polizza fatta a suo tempo con la prima banca. In alternativa al cambio di beneficiario, se hai pagato la polizza con premio unico, puoi chiedere il rimborso della quota di premio relativa alla parte del mutuo che surroghi.

Sotto il profilo fiscale la strada è in discesa: non si pagano nuove imposte sul finanziamento e rimangono valide le detrazioni sugli interessi passivi. Unico costo è la tassa di iscrizione della surrogazione nei registri immobiliari.

Una rivoluzione porta con sé sempre i tentativi di restaurazione di chi ne è stato colpito e, secondo un copione già collaudato, le banche hanno fatto cartello e si sono opposte alla gratuità della surroga. Ci sono volute le sanzioni dell’Antitrust (10 milioni di euro che nel 2008 hanno interessato ben 23 banche) e le precisazioni successive del legislatore per farla diventare una realtà. Otto anni dopo, la rivoluzione ha portato a un mercato delle surroghe piuttosto attivo.

Lo dimostra un'inchiesta di "Altroconsumo" in 188 agenzie bancarie di 9 città italiane (Torino, Bergamo ,Milano, Brescia, Verona, Bologna Roma, Napoli, Bari) nei panni di una coppia che vuole surrogare il mutuo: in otto casi su dieci ci hanno fatto un’ offerta . E la concorrenza, si sa, fa bene al portafoglio dei cittadini. Purtroppo, però, qualche vecchia pratica concorrenziale resta. Ci sono ancora troppe banche che non danno la possibilità al cliente di confrontare l’offerta di surroga con le altre sul mercato: l'inchiesta, in 8 casi su dieci non ci hanno consegnato il modulo Esis, il prospetto informativo europeo che consente di fare questo confronto, perché riporta in maniera standardizzata costi e condizioni della surroga.

Vista questa reticenza delle banche, per individuare l’offerta più conveniente per voi potete rivolgervi a noi della Unicacasa.it e vi daremo un elenco delle migliori offerte, così potete chiedere l’Esis solo a queste.

Una volta individuata l’offerta migliore, bisogna però arginare le pratiche scorrette delle banche, che purtroppo restano ancora qua e là lungo lo Stivale e che possono limitare e anche annullare i vantaggi economici della surroga. Infatti, l'inchiesta ha mostrato che ancora in quattro agenzie su dieci la banca per farci la surroga ci “suggerisce” di acquistare la nuova polizza incendio venduta da lei stessa. Tutto questo alla faccia della legge, che obbliga la banca che chiede una polizza vita per erogare il credito di consegnare al cliente due preventivi di polizze non “sponsorizzate” dalla banca stessa. Non solo. Le banche in otto casi su dieci, il conto corrente e la domiciliazione dello stipendio. Ciliegina su questa torta indigesta è l’ 8% degli istituti di credito che ancora ci provano a far pagare al cliente le spese di perizia, istruttoria e del notaio. Ci sono anche stati casi in cui al cliente è stato chiesto di sottoscrivere azioni della banca per ottenere la surroga. Le pratiche scorrette individuate nella nostra inchiesta sono state denunciate all’ antitrust e all’ Ivass.

Sicuramente a nessuna banca piace perdere un cliente che decide di portare il suo mutuo alla concorrenza e non è raro il caso in cui la banca ritardi nella risposta ritardando la surroga: la vecchia banca fa saltare più volte l’appuntamento col notaio, non presentandosi o non dando le informazioni e i documenti necessari alla nuova banca. Il legislatore è stato però lungimirante: ha previsto il diritto per il mutuatario a un risarcimento in caso di ritardo nella surroga. Ne ha diritto chi ha subito ritardi superiori ai 30 giorni lavorativi nella pratica di trasferimento del mutuo dalla vecchia alla nuova banca. Il risarcimento è pari all’ 1% del valore residuo del mutuo da trasferire per ciascun mese o frazione di mese di ritardo. La data a partire dalla quale si conteggiano i 30 giorni lavorativi di ritardo è quella in cui il cliente chiede alla nuova banca di acquisire dalla banca originaria i conteggi estintivi del mutuo. Bisogna poi recuperare la data della surroga o quella di mancata realizzazione.

Vieni a trovarci in ufficio e incontrerai il nostro resposabile mutui che ti aiuterà a districarti nel mondo bancario.