Case Donate: Le 4 Sorprese della Nuova Legge Che Stanno Cambiando il Mercato Immobiliare

La Fine di un Incubo Immobiliare?

Per anni, acquistare una casa ricevuta in donazione in Italia è stato complicato e rischioso. Ogni anno si registrano oltre 200.000 donazioni immobiliari (217.749 solo nel 2024), e chi comprava questi immobili doveva fare i conti con un rischio costante: un erede legittimo del donante poteva, anche anni dopo, chiedere la restituzione dell’immobile. Questo rendeva le compravendite complesse, poco sicure e difficili da finanziare con un mutuo.

Con l’entrata in vigore della legge L. 182/2025 il 18 dicembre 2025, le regole cambiano drasticamente. La riforma porta maggiore sicurezza agli acquirenti, ma introduce anche alcune novità sorprendenti che tutti gli operatori del mercato immobiliare devono conoscere.

1. La Sorpresa Principale: L’Acquirente è Protetto

Il cambiamento più importante riguarda la tutela degli eredi. Prima, un erede insoddisfatto poteva chiedere la restituzione fisica dell’immobile, anche se era già stato venduto a un terzo ignaro.

Oggi, con la nuova legge, l’erede non può più agire sull’immobile: può solo avanzare un diritto di credito verso chi ha ricevuto la donazione, ossia chiedere un risarcimento in denaro.

Per gli acquirenti significa:

• L’immobile acquistato diventa finalmente definitivo e inattaccabile.
• Le banche possono concedere mutui senza timore, sbloccando compravendite che prima erano bloccate dal rischio legale.

2.Il Rovescio della Medaglia: Il Rischio Ricade sugli Eredi

Se l’acquirente è ora protetto, il rischio non è sparito: si è semplicemente spostato sugli eredi.

Esempio pratico: se il donatario vende l’immobile e spende tutto il ricavato, al momento della successione potrebbe risultare insolvente. In questo caso, l’erede legittimario, pur avendo un diritto economico, potrebbe non ricevere nulla.

Un’eccezione importante riguarda le seconde donazioni: se l’immobile viene donato a un terzo, quest’ultimo è tenuto a compensare gli eredi, nei limiti del vantaggio ricevuto, se il donatario originario è insolvente.

In pratica, la legge ha privilegiato la sicurezza e la fluidità del mercato rispetto alla tutela patrimoniale assoluta dei legami familiari.

3.Il “Limbo Tecnico” fino a Giugno 2026

Una sorpresa spesso trascurata è il periodo transitorio di sei mesi, valido fino al 18 giugno 2026.

Durante questa finestra, le successioni aperte prima del 18 dicembre 2025 possono ancora seguire la vecchia normativa, ma solo se l’erede compie uno di questi atti:

1. Donante deceduto: notificare e trascrivere nei registri immobiliari una domanda di riduzione della donazione.
2. Donante vivo: notificare e trascrivere un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione.

Durante questo periodo le banche restano molto caute: un immobile può diventare “radioattivo” sul mercato se l’erede agisce all’ultimo minuto, creando rischi di contenzioso e rendendo difficile ottenere mutui.

L’unico modo per sbloccare una compravendita è che tutti gli eredi rinuncino espressamente all’opposizione e all’azione di restituzione.

4. L’Atto di Opposizione: Uno Strumento Rapido

Prima della riforma, l’atto di opposizione serviva a sospendere il termine ventennale della prescrizione sulle donazioni. Oggi, nel periodo transitorio, diventa uno strumento d’urgenza.

Con un semplice atto stragiudiziale, l’erede può “prenotare” il diritto alla restituzione dell’immobile senza avviare subito una causa legale complessa. Non agire in questa fase equivale a rinunciare definitivamente alla tutela più forte: la proprietà reale del bene.

Conclusione: Un Mercato Più Sicuro… Ma Attenzione agli Eredi

La legge ha reso il mercato delle case donate più sicuro e dinamico, eliminando un’incertezza che bloccava compravendite e mutui da decenni. Gli acquirenti possono finalmente operare con serenità.

Tuttavia, il rischio si concentra ora sulla famiglia. Se il donatario risulta insolvente, gli eredi potrebbero perdere il diritto alla loro quota. La riforma ha scelto di privilegiare la fluidità del mercato rispetto alla tutela patrimoniale tradizionale.

In sostanza, il mercato immobiliare diventa più libero, ma le famiglie devono prestare attenzione al nuovo scenario.